ZASADY WYCENY NIERUCHOMOŚCI PRZEPISY REGULUJĄCE WYCENĘ NIERUCHOMOŚCI:

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 207 poz. 2109) - Standardy Zawodowa Rzeczoznawców Majątkowych

- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

 

POJĘCIA WSTĘPNE:

- określenie wartości nieruchomości - określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości

- wycena nieruchomości - postępowanie w wyniku, którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości

- operat szacunkowy - sporządzona na piśmie opinia o wartości nieruchomości

- nieruchomości - części powierzchni ziemskiej stanowiący odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane (lub części budynków), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

- nieruchomość podobna - nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania, oraz innych cech mających wpływ na wartość

- nieruchomość gruntowa - grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią osobny przedmiot własności

- działka gruntu - niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej

- standardy zawodowe - reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego (pośrednika, zarządcy) ustalone zgodnie z przepisami prawa

 

RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY

Rzeczoznawcą Majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Rzeczoznawcą Majątkowym może zostać osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, nie karana, posiadająca wyższe wykształcenie, ukończone studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, zaliczoną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, ukończone z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożony egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy jest osobą, która zajmuje się ustalaniem wartości danej nieruchomości na podstawie stanu technicznego, położenia obiektu itd. Wprowadzenie zasad rynkowych do gospodarki nieruchomościami, przemiany własnościowe, w tym prywatyzacja, komunalizacja części mienia państwowego i uwłaszczenie osób prywatnych, a także zniesienie w obrocie nieruchomościami państwowymi i komunalnymi cen urzędowych i zastąpienie ich cenami rynkowymi, spowodowało zapotrzebowanie na specjalistów zajmujących się profesjonalnie wyceną nieruchomości. Do tej pory z tego rodzaju usług korzystały głównie instytucje, teraz coraz więcej osób prywatnych korzysta z takich usług, ponieważ rzetelna wycena wartości nieruchomości powoduje, iż sprzedający i kupujący są pewni, że ustalona na podstawie tych danych cena nieruchomości jest optymalna i rzetelna.

Rzeczoznawca majątkowy określa następujące rodzaje wartości nieruchomości: wartość rynkową, wartość ć odtworzeniową, wartość katastralną.

WARTOŚĆ RYNKOWĄ nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

- strony umowy są od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy

- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku oraz wynegocjowania wartości umowy

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA - nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości

WARTOŚĆ KATASTRALNA – określa się dla nieruchomości o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określamy stosując podejście porównawcze, dochodowe oraz mieszane.

Wybór właściwego podejścia, metody szacowania i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

 

Mam nadzieję, że ogólnie przybliżyłem Państwo w kilku słowach podstawy wyceny.
Serdecznie zapraszam do współpracy.